La vente en viager

• La vente en viager est un moyen d’accéder à la propriété.
  Elle consiste pour le vendeur à vendre un bien immobilier à un acquéreur qui lui versera, en échange, une rente viagère jusqu’à son décès.

• La vente en viager est une opération qui peut se révéler profitable au vendeur notamment pour les retraités, à une époque où les pensions stagnent et que l’espérance de vie s’allonge, en leur permettant de percevoir un revenu complémentaire.
  La vente en viager peut permettre à l’acquéreur, de son côté, d’investir à moindre coût et de façon sécurisée dans l’immobilier (l’intervention du notaire étant obligatoire).
  L’acquéreur épargnant peut éviter le recours au crédit bancaire, et être délesté du paiement des intérêts puisque la totalité du prix n’est pas versée au jour de l’acquisition.

• Le prix est généralement constitué d’une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet, il s’agit de la partie du prix payée comptant, librement fixée par les parties (non obligatoire), et d’une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu’à son décès.
  La rente viagère est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle peut être payable d’avance ou à terme échu.

• Lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs, la rente pourra être versée à chacun d’eux (notamment des époux ou des indivisaires).
  En cas de décès de l’un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, la rente est dite réversible ; elle peut également être réduite proportionnellement, la rente est dite réductible.

• La vente en viager repose sur le principe d’aléa.
  Ni le vendeur, ni l’acquéreur ne connaît le coût final du bien. Le montant de l’acquisition demeure aléatoire puisqu’il dépend du décès du vendeur qui est, par nature, imprévisible.
  La vente en viager étant aléatoire, l’acquéreur ne doit, en aucun cas, connaître l’état de santé du vendeur au moment de la signature de l’acte de vente.

• La répartition entre le vendeur et l’acheteur du paiement des charges, taxes et impositions relatives au bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
  La vente peut, en effet, se faire selon un viager libre ou occupé.
  En cas de viager libre, dès la signature de la vente, l’acquéreur dispose librement du bien.
  Il assume donc la totalité des charges, y compris les impôts locaux, les dépenses d’entretien et les réparations du bien.
  En cas de viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l’usufruit, le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir, le cas échéant, des revenus locatifs ou le droit d’usage du bien vendu.
  Dans ce cas, le vendeur continue de régler ses consommations individuelles de gaz, d’électricité, d’eau et l’assurance couvrant les risques locatifs ; il s’acquitte du paiement des charges locatives, de la taxe d’habitation, de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères, des frais d’entretien courants et des menues réparations
  L’acquéreur règle, en revanche, toutes les autres charges : frais de gestion et honoraires de syndic, assurances multirisques pour couvrir l’immeuble, taxe foncière…
  L’acquéreur supporte également les grosses réparations et les travaux de copropriété.
• Le bien pourra être occupé par l’acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

Cette présentation juridique synthétique qui s’adresse à un public non initié demeure non exhaustive ou partielle. En outre, en raison de l’exigence du format et des contraintes dactylographiques, des subtilités juridiques n’y ont pas été exposées.
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