La fin du contrat de bail d’habitation: II- La résiliation judiciaire

La fin du contrat de bail d’habitation : II  –  la résiliation judiciaire

Si en cours de bail, le locataire n’exécute pas l’une ou plusieurs de ses obligations légales ou contractuelles, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail (non paiement des loyers, charges ou dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance contre les risques locatifs, le défaut d’entretien du logement risquant de dégrader gravement le logement, les troubles de voisinage…).

Le juge apprécie souverainement,  chaque cas, en fonction de la gravité des manquements allégués.

Cependant, les contrats de bail  contiennent souvent une clause intitulée « clause résolutoire » qui permet d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat lorsque le locataire ne respecte pas certaines obligations.

Cette   clause résolutoire est réglementée par la loi et ne peut concerner que :

• Le non paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie
• La non souscription d’une assurance contre les risques locatifs
• Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

La clause résolutoire ne peut être stipulée pour  un autre motif, sous peine d’être réputée non écrite.

La clause résolutoire permet, certes, une résiliation automatique, mais elle n’a pas, pour autant, un effet immédiat.

Le bailleur doit s’adresser à un huissier de justice, territorialement compétent, aux fins de signification d’un commandement de payer les loyers, charges, dépôt de garantie ou d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement  est un acte extrajudiciaire ayant pour objet d’informer le locataire que le  manquement à ses obligations contractuelles   entraînera  la mise en œuvre de la clause résolutoire.

Un délai de deux mois est accordé au locataire pour régulariser  sa dette locative.

Un délai d’un mois est accordé au locataire pour justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

A l’expiration de ces délais,  si  le commandement est demeuré infructueux, et à défaut d’accord amiable, le bailleur peut saisir un juge des référés, selon les délais et formes prévus par la loi,   afin qu’il constate l’acquisition de cette  clause résolutoire (et qu’il ordonne, le cas échéant,  l’expulsion du locataire).

Toutefois, le juge peut aussi accorder au locataire des délais de paiement pour une durée pouvant s’étendre  jusqu’à trois  années.

Le locataire peut également saisir la  commission de surendettement qui peut prononcer la suspension de l’exigibilité des créances, laquelle ne pourra excéder une durée de deux ans.

Cette présentation juridique synthétique qui  s’adresse à un public non initié demeure  non exhaustive ou partielle.

En outre, en raison de l’exigence du format et  des contraintes  dactylographiques,  des subtilités juridiques n’y ont pas été exposées